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青岛实施三步减负手段尽快让青岛房地产市场恢复活力

2020-03-02 作者:青岛房产网 点击 评论
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    青岛实施三步减负手段尽快让青岛房地产市场恢复活力

         对于全国房企而言都是不同寻常的一年。面对突如其来的新型冠状肺炎疫情,全国售楼处临时关停、项目工地全部停工,同时各城市商品房销量普遍下滑。

房地产作为高杠杆行业,相对难以应对这种停工、滞销所带来的现金流压力,特别是中小型房企,更是在疫情的影响下直接被推到破产的崖边。而与此同时,房地产作为中国城市经济的支柱性产业,它的下行将直接影响整座城市的经济运作。

在此背景之下,山东各大城市纷纷出手为市场“减负”,从企业和需求等多种角度给予政策支持。

青岛便是此中“先行者”之一。在2月份短短一个月的时间里,青岛就连续三次出手,从三个不同的维度给市场“回温”、给房企“减负”。

第一步:支持复工项目审批全面提速

疫情期间工程停滞给市场带来的损伤是致命的。因此支持复工,特别是重大基础设施复工,是让青岛房地产市场恢复活力的第一步。

2月10日,青岛市部分重大基础设施项目陆续复工的第一天,青岛市工程建设项目审批制度改革领导小组办公室正式印发《关于积极应对疫情推动青岛市重大基础设施项目审批全面提速的通知》。通知中涵盖15条举措,助推青岛市重大基础设施项目审批提速。

这15项举措,既有全程网办、模拟审批、告知承诺等近几年已经在某些领域取得积极成效的开创性举措,也有费用缓交、材料容缺等对项目单位来说,真金白银的助力措施。

例如根据《通知》要求,对于受疫情影响,连续三个月以上无法正常生产经营的建设工程企业,在办理相关资质证书时,可缓交社会保险,先行办理手续;而在投标环节,青岛市行政审批局通过推进全流程电子化交易,改招标备案为网上备案、澄清,实施“远程投标、网上开标”的开标模式,投标人代表和项目负责人无需到现场参与投标,全程通过网络即可完成网上开标、远程解密投标文件等各项工作,大大缩减了项目招投标的时间成本和财务成本。

据青岛市行政审批服务局工作人员介绍,这些提速举措,至少将为项目提速2到3个月的时间。

第二步:土拍规则放宽给房企“喘息”留空间

其次,考虑到房企对现金流的依赖性,青岛又从土地角度入手,从政策层面进行放宽,为房企争取更多的“喘息”空间。

2月18日,青岛市自然资源和规划局出台全力应对疫情支持企业发展15条措施。以上措施中包含强化用地服务与保障、降低企业成本和违约风险、强化行政审批服务和创新不动产登记便捷服务四个方面。

其中值得注意的是,在降低企业成本和违约风险方面,措施包含“可延期签订土地出让合同、可分期缴纳土地出让金、可延期缴纳土地出让金以及调整履约监管方式”四条措施。

其中,对土地已成交,按规定在疫情防控期间签订土地成交确认书或土地出让合同的,可依竞得人申请延期签订。签订土地成交确认书的,延期签订时间为疫情消除日后3个工作日内;签订土地出让合同的,延期签订时间为疫情消除日后10个工作日内。

疫情防控期间,新出让的房地产开发用地(包含商服用地和商品住宅用地)原则上可按起始价的50%确定竞买保证金,按照成交价的20%缴纳定金;其他用地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳至土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年并支付相应利息。本通知发布前已成交尚未签订出让合同的非房地产开发用地,用地单位出具承诺书,可在签订出让合同时直接约定分期缴纳土地出让价款,一个月内缴纳50%,余款分期缴纳,缴款期限最长不超过一年并支付相应利息。

对疫情防控期间新出让的用地、已出让未签订土地出让合同的用地、已签订土地出让合同尚未缴清土地出让金的用地,疫情防控期间均可不计入土地出让金收缴期限。已签订土地出让合同的用地,可依据土地竞得人的申请与其签订土地出让合同变更协议。各类用地在土地出让金缴清前不得办理交地手续,但可以通过模拟审批先行容缺办理规划审批等有关手续。

按照部办公厅通知要求,根据疫情防控要求,可适当调整履约监管方式,暂不开展实地履约巡查。疫情消除后,及时恢复正常的履约监管。对于受疫情影响,未能按期交地、动工、竣工的,疫情防控期间不计入违约期。

纳储是房企运营过程中成本的重要组成部分。据不完全统计,截至目前,已有无锡、厦门、衡阳、福州等地相继出台相关政策支持房地产市场平稳健康发展。此外,济南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

延期签订土地出让合同、分期和延期缴纳出让金等措施给房企的资金周转带来很大弹性空间,这同时也为购房者提供了利益保障,降低了地产项目烂尾、资金链断裂跑路等风险。

第三步:人才住房新政大学生可先落户后购房

最后,在保持“房住不炒”大方针不动摇的前提下,青岛也开始尝试从需求端着手,放宽特定人群的购房限制,以此激活市场活力。

2月25日,青岛出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》,将“先落户、后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生,已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策。

意见指出,疫情期间,各区、市政府可结合人才住房需求,协调房地产开发企业在取得预售许可的商品住房项目中,划定一定比例的房源作为人才住房配售,销售价格按照不高于项目预售备案价格或实际销售价格的80%确定,具体房源和价格由区(市)政府与企业协商确定。将商品住房房源纳入人才住房销售的,可根据实际销售情况在其他或未来商品住房项目中折抵人才住房配建指标。

随后,青岛再次发布《加强人才住房建设和管理实施意见》,该意见对青岛人才住房政策给出了更详细的实施办法。

根据意见,青岛人才住房主要分为租赁型和产权型两种,其中租赁型人才住房套型建筑面积以30-50平方米为主,产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。新版《实施意见》特别指出,人才住房的筹集要以配建和集中建设相结合,通过新建、购买、改造、长期租赁等方式多渠道建设和筹集人才住房房源;优化房源规划布局,市内四区租赁房为主;同时加强房源分配管理,全市要按照市委组织部和市人力资源社会保障局制定的分配对象范围、资格条件、排序规则开展分配工作,区(市)和各自建人才住房单位不能单独划定或提高申请条件。

同时,意见明确了人才住房的租金和销售价格标准。根据意见,租赁型人才住房结合房屋租赁合同租期实行阶梯式租金递增模式:承租人首个租期租金标准按照不高于同区域住房市场租金的60%确定;第二个租期租金标准按照不高于同区域住房市场租金的80%确定。产权型人才住房销售价格按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定。具体办法由市住房城乡建设局会同市发展改革委等部门研究制定。

根据该文件要求,2020年青岛市计划建设和筹集人才住房不少于10万套。这个数字是2019年青岛市人才住房筹建计划的5倍。人才是城市发展的重要推动力量,据统计,2019年在青高校毕业生留青5.24万人,留青率达到48.6%,同比提高8.6个百分点。因此,希望此次人才住房政策的加码不仅能青岛为房地产市场注入新的活力,更有望使青岛在疫情所致的普遍下滑的经济形势下,为这座城市留住更多的栋梁之才。

青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江说,政府在政策、金融和减免税赋等方面进行扶持,将有助于房地产行业对坑特殊时期的巨大压力和严峻的市场考验。“特别是像房地产这样的受政策影响非常大的行业,又关系到千家万户民生的问题,如果没有公开、公正、公平的竞争和生存环境,今年的楼市将异常惨烈。”

同时他也认为,营造宽松的市场氛围、让企业自由竞争是对冲市场下行的有益方法,“作为国民经济的重要主柱产业以及城市建设的重要举措,每个城市还在进行城市的扩建改造和升级的工作。房地产市场应该营造宽松的市场行为,让企业自由竞争。无论是中央政府还是地方政府都应该减少不必要的行政干预,放开限购等非市场行为的行政手段,有利于房地产行业和市场健康发展。”